Αίρονται πολεοδομικά εμπόδια στην υλοποίηση επενδύσεων

Το στοίχημα της δημιουργίας καθαρών κανόνων και της απάντησης στο ερώτημα «που μπορώ να κάνω τι» καλείται να κερδίσει η πολεοδομική και χωροταξική μεταρρύθμιση που κυοφορείται στο υπουργείο Περιβάλλοντος (ΥΠΕΚΑ).

Στο νέο νομοσχέδιο που πρόκειται να δοθεί σε δημόσια διαβούλευση τις επόμενες ημέρες, μεταξύ άλλων, σύμφωνα με τις πληροφορίες της «Ν», επιχειρείται να εκσυγχρονιστεί το πλαίσιο που διέπει τις Χρήσεις Γης, ώστε να πάψει η όλη διαδικασία να τελεί στη… διακριτική ευχέρεια των δημάρχων και των πολεοδομιών.

Παράλληλα προωθούνται επιπλέον διατάξεις για την Τράπεζα Γης, μειώνονται τα επίπεδα σχεδιασμού και τα νέα αποκτούν χρονοδιαγράμματα, ώστε η διαδικασία να ολοκληρώνεται σε 3 με 7 χρόνια, αντί των 8 έως 25, ενώ ως πολιτική επιλέγεται ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης, αν και φιλοδοξία των συντακτών του νέου πλαισίου είναι η κατάργηση της έννοιας της εκτός σχεδίου δόμησης.

Αναφορικά με τις αρτιότητες, ένα θέμα που αφορά πολλούς πολίτες, στη φάση αυτή δεν αλλάζουν. Τα 4 στρέμματα διατηρούνται. Αυτό που εξετάζεται στο πλαίσιο του περιορισμού της δόμησης κατοικιών είναι ο περιορισμός του συντελεστή δόμησης από τα 200 τ.μ. στα 150 τ.μ. ή ακόμα και στα 100 τ.μ. Οι οριστικές αποφάσεις για το θέμα αυτό δεν έχουν ληφθεί. Οι περιορισμοί θα αφορούν μόνο την ανέγερση κατοικιών, ενώ για τις υπόλοιπες κατηγορίες κτηρίων (ξενοδοχεία, βιομηχανίες, εμπορικές επιχειρήσεις κλπ.) διατηρείται το καθεστώς που προβλέπει το διάταγμα του 1985. Ωστόσο, προωθείται η κατάργηση των παρεκκλίσεων, όπως είναι η αρτιότητα οικοπέδων 750 τ.μ. εφόσον το ακίνητο βρίσκεται στα 200 μέτρα από τον οικισμό, αν και επίσης δεν έχουν ληφθεί οριστικές αποφάσεις.

Επίσης, στο νέο πλαίσιο σημαντικό ρόλο έχει το επίπεδο σχεδιασμού, με την ονομασία Δημοτικά Πολεοδομικά Σχέδια Ανάπτυξης (ΔΗΠΟΣΑ), που αντιστοιχεί στα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια και εκπονείται από την κάθε δημοτική ενότητα. Το ΔΗΠΟΣΑ -για τον καθένα από τους 325 καλλικρατικούς δήμους-υποχρεωτικά θα καθορίζει όλες τις κατηγορίες χρήσης γης μέσα στην έκταση που του ανήκα, με στόχο, μεταξύ άλλων, να μην υπάρχουν δήμοι που αρνούνται να χωροθετήσουν, π.χ., χώρους για την απόθεση ή την επεξεργασία απορριμμάτων. Τα ΔΗΠΟΣΑ δεν θα εμπεριέχουν την έννοια του «εκτός σχεδίου», γιατί θα περιλαμβάνουν όλη την έκταση που ανήκει σε έναν καλλικρατικό δήμο, με τους χάρτες τους να αποτυπώνονται σε ψηφιακά υπόβαθρα της ΕΚΧΑ ΑΕ (Εθνικό Κτηματολόγιο και Χαρτογράφηση).

Σύμφωνα με τη σχετική αναφορά χθες στη Βουλή του αναπληρωτή υπουργού Περιβάλλοντος Σταύρου Καλαφάτη, υπό την εποπτεία και την πολιτική ευθύνη του οποίου συντάσσονται οι αλλαγές στο πολεοδομικό και χωροταξικό πλαίσιο της χώρας, κύριος στόχος είναι η απλοποίηση των διαδικασιών για να διευκολύνονται οι επενδύσεις.

Όπως πρόσθεσε, το νέο νομοσχέδιο επίσης στοχεύει:

• Στην ελάφρυνση του κεντρικού κράτους από τον τεράστιο όγκο χωροταξικών και πολεοδομικών ρυθμίσεων, μέσω της αποκέντρωσης του σχεδιασμού σης Περιφέρειες και της ανάθεσης εκπόνησης και έγκρισης των Πολεοδομικών Σχεδίων σης αποκεντρωμένες διοικήσεις.
• Στην επικαιροποίηση όπου χρειάζεται -και μετά από 3 δεκαετίες είναι λογικό να χρειάζεται- της κατηγοριοποίησης των Χρήσεων Γης.

Να σημειωθεί ότι πρόσφατα (δημοσίευμα στις 14 Οκτωβρίου 2013) η «Ν», με αφορμή την κυοφορούμενη πολεοδομική και χωροταξική μεταρρύθμιση, είχε απευθυνθεί σε επιχειρηματίες και άλλα στελέχη της αγοράς του real estate, οι οποίοι, μεταξύ άλλων, αναφέρθηκαν στο πώς το υφιστάμενο πλαίσιο και κυρίως οι καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση των σχεδιασμών εμποδίζουν τις επενδύσεις. Ο επιχειρηματίας Θεόδωρος Χαραγκιώνης, εκτελεστικός πρόεδρος της Ακροπόλ Χαραγκιώνης, είχε επισημάνει χαρακτηριστικά ότι «είναι γεγονός ότι διεθνείς επενδυτές που μελετούν το ενδεχόμενο να επενδύσουν στη χώρα μας είναι έτοιμοι να αναλάβουν υψηλά ρίσκα, προσδοκώντας υψηλές αποδόσεις. Εάν όμως ψάχνοντας βαθύτερα διαπιστώσουν ότι εκτός των ρίσκων που οφείλονται στην οικονομική κρίση, υπάρχουν και ρίσκα που σχετίζονται με το θεσμικό πλαίσιο των αδειοδοτήσεων λόγω αναποτελεσματικής λειτουργίας του κράτους – η αναποτελεσματικότητα αυτή έχει ήδη απογοητεύσει ιδιαίτερα σοβαρούς επενδυτές που ήρθαν την περίοδο των «παχιών αγελάδων» στη χώρα- πολύ φοβάμαι ότι θα αποσύρουν το ενδιαφέρον τους για επενδύσεις στην Ελλάδα, εκτός αν αλλάξουμε τάχιστα».

Αναλυτικότερα, με το νέο νομοσχέδιο για την πολεοδομική και χωροταξική μεταρρύθμιση οι Χρήσεις Γης εμπλουτίζονται με κατηγορίες που δεν υπήρχαν. Αποτελεί πολιτική απόφαση οι Χρήσεις Γης να καθοριστούν με νόμο που θα συζητηθεί στη Βουλή. Ο στόχος είναι να πάψει το θέμα των Χρήσεων Γης να βρίσκεται ολοσχερώς στην ευχέρεια των δημάρχων και των πολεοδομιών.

Σε κάθε ΔΗΠΟΣΑ θα υπάρχει υποχρέωση να ορίζονται όλες οι βασικές κατηγορίες των χρήσεων. Δεν θα είναι δυνατόν να εξαιρούνται ούτε οι βιομηχανίες ούτε, π.χ., οι χώροι που αφορούν τα απορρίμματα. Οι δήμοι θα χωροθετούν υποχρεωτικά το σύνολο των χρήσεων της κάθε κατηγορίας και δεν θα μπορούν να κάνουν εξαιρέσεις. Οι κατηγορίες Χρήσεων Γης θα αναλύονται και σε Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας (πιο κοντά δηλαδή στον ορισμό της κάθε δραστηριότητας).

Ειδικότερα, τα ΔΗΠΟΣΑ θα πρέπει να συμπεριλαμβάνουν τις 5 βασικές κατηγορίες Χρήσεων Γης:

1. Περιοχές προστασίας απόλυτης ή ειδικής, πλ., δάση, περιοχές nature κλπ., καθώς και περιοχές ελέγχου της δόμησης.
2. Περιοχές πολεοδομημένες ή προς πολεοδόμηση: Οικιστικές, περιοχές οργανωμένης ανάπτυξης παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων (ΒΙΠΕ, ΒΙΟΠΑ ΕΣΧΑΔΑ κλπ.), περιοχές στρατηγικών επενδύσεων και χωρικών παρεμβάσεων, τοπικά ρυμοτομικά σχέδια για κοινωφελείς λειτουργίες (πανεπιστήμια, σιδηροδρομικούς σταθμούς κλπ.).
3. Γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας. Εδώ σχεδιάζεται μια σημαντική αλλαγή, καθώς θα επιτραπεί η δημιουργία στην κατηγορία αυτή και δραστηριοτήτων μεταποίησης αγροτικών προϊόντων καθώς και χρήσεις υποστήριξης της γεωργικής εκμετάλλευσης (π.χ., με το υπάρχον θεσμικό πλαίσιο δεν επιτρέπεται η δημιουργία συνεργείου τρακτέρ).
4. Περιοχές ανάπτυξης οικονομικών δραστηριοτήτων (αυτών που δεν εντάσσονται στις άλλες τρεις κατηγορίες), όπου θα επιτρέπονται οι δραστηριότητας χαμηλής και μέσης όχλησης.
5. Περιοχές εγκαταστάσεων υψηλής όχλησης και μονάδων κοινής ωφέλειας αστικών υποδομών (εγκαταστάσεις για τα απορρίμματα, βιολογικοί σταθμοί κλπ.) καθώς και βιομηχανιών.

Στο νέο νομοσχέδιο θα υπάρχουν ρυθμίσεις για την Τράπεζα Γης, ένα εργαλείο που θεσμοθετήθηκε με το νόμο για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων. Μεταξύ άλλων, καθορίζονται οι Ζώνες Συγκέντρωσης Συντελεστή Δόμησης. Το πού ακριβώς θα υπάρχουν θα ορίζεται από τα ΔΗΠΟΣΑ Ωστόσο, οι κατηγορίες σης οποίες θα μπορούσαν να καθοριστούν ζώνες υποδοχής είναι:

1. Εγκαταλειμμένοι οικισμοί.
2. Οικισμοί με πληθυσμό άνω των 200 κατοίκων ή με περισσότερες από 300 οικίες.
3. Μικρότεροι οικισμοί με λιγότερους από 200 κατοίκους.
4. Ορισμένες άλλες περιπτώσεις που θα καθορίζονται με απόφαση του ΥΠΕΚΑ.

Επίσης, εμπεριέχονται ρυθμίσεις για το από που θα προκύπτει ο συντελεστής δόμησης που θα τροφοδοτεί την Τράπεζα Γης: Από χώρους οι οποίοι θα καταστούν κοινόχρηστοι, χωρίς να είναι να δυνατό να αποζημιωθούν οι ιδιοκτήτες τους. Αυτό δύναται να βοηθήσει τους δήμους που θέλουν να δημιουργήσουν ελεύθερους χώρους, αλλά δεν έχουν κεφάλαια να χρηματοδοτήσουν τις απαλλοτριώσεις. Υπολειπόμενοι συντελεστές δόμησης από διατηρητέα κτήρια και οικόπεδα αρχαιολογικού και γενικότερα πολιτιστικού ενδιαφέροντος.

Πρώην στρατόπεδα που αποδίδονται σε κοινή χρήση. Κτήρια ιδιοκτησίας του Δημοσίου προς απόσυρση (με στόχο από την πλευρά του Δημοσίου τη δημιουργία ελεύθερου χώρου).

Δημόσιες εκτάσεις ή παλιές υποδομές στα όρια των πόλεων προκειμένου να γίνει ανάσχεση των πόλεων. Εγκαταλειμμένα τουριστικά και βιομηχανικά ακίνητα, δημόσια και ιδιωτικά.

Ακίνητα (οικόπεδα) εντός οικοδομικών συνεταιρισμών που βρίσκονται ολόκληρα ή εν μέρει εντός ιδιωτικών δασικών εκτάσεων.

Από τις Ζώνες Συγκέντρωσης Συντελεστή Δόμησης θα εξαιρούνται οι περιοχές που, σύμφωνα με τις υπαγωγές στο νόμο για τα αυθαίρετα, θα προκύπτει υψηλή πολεοδομική επιβάρυνση και σίγουρα η Αττική, η Θεσσαλονίκη και το Ηράκλειο Κρήτης.

Η Ζώνη Συγκέντρωσης θα έχει ως αποκλειστική χρήση την κατοικία και θα πολεοδομείται με ειδικό καθεστώς. Η αρτιότητα των οικοπέδων θα οριστεί στα 400 τ.μ. και ο μεγαλύτερος συντελεστής δόμησης 0,5. Ως ελάχιστο εμβαδό της Ζώνης Υποδοχής ορίζονται τα 5.000 στρέμματα. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του ΥΠΕΚΑ οι εγκαταλειμμένοι οικισμοί ή αυτοί με ελάχιστους κατοίκους ξεπερνούν τους 2.000.

αναδημοσίευση από Ναυτεμπορική