Όλες οι αλλαγές για αυθαίρετα και δόμηση

Το νομοσχέδιο περί αυθαιρέτων, δόμησης και δομημένου περιβάλλοντος γενικά, που βρίσκεται ήδη σε διαβούλευση, συζητείται έντονα τόσο στην αγορά όσα και από πολλούς ενδιαφερόμενους πολίτες.

Και αυτό γιατί ολοκληρώνεται στις 8 Οκτωβρίου η προθεσμία ένταξης στον υφιστάμενο νόμο 4178/2013 περί αυθαιρέτων και όλοι έχουν πέσει σε μελέτη για να δουν τι τους συμφέρει.

Όμως το νομοσχέδιο της κυβέρνησης περιλαμβάνει πολύ περισσότερα πράγματα και έχει δημιουργήσει ήδη αντιδράσεις.

Φαίνεται λοιπόν ότι το ΥΠΕΝ, ίσως λόγω μειωμένων ανακλαστικών για το ζήτημα ή ίσως λόγω λάθος υπολογισμών και διαχείρισης, βρίσκεται ήδη μεταξύ συμπληγάδων.

Από τη μία πλευρά υπάρχει έντονη αντίδραση από την πλευρά των ιδιοκτητών ακινήτων και των συμβολαιογράφων – και μερίδα των ΜΜΕ- που επιχειρηματολογούν για το «επιπλέον κόστος» που δημιουργεί το νομοσχέδιο στα ακίνητα – με έμφαση στην υποχρέωση βεβαίωσης μηχανικού περί μη αυθαιρεσίας σε κάθε ακίνητο που μεταβιβάζεται, καθώς για πρώτη φορά εντάσσονται σε αυτήν την πρόβλεψη και οι μεταβιβάσεις λόγω κληρονομιάς – αλλά και οι επαγγελματικές μισθώσεις! Και από κοντά κατακεραυνώνονται και οι ρυθμίσεις για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Από την άλλη πλευρά βρίσκονται όσοι μελετούν τις ρυθμίσεις περί αυθαιρέτων οι οποίοι βρίσκουν ότι ο νόμος είναι σχεδόν πλήρης αντιγραφή του υφιστάμενου νόμου 4178, του αποκαλούμενου και νόμου «Καλαφάτη», με ορισμένες πιο ευνοϊκές διατάξεις για κάποιες κατηγορίες πολιτών και για τον υπολογισμό των προστίμων και των παραβόλων.

Όπως είχαμε γράψει στη Greenagenda, η «αντιγραφή» του 4178 ήταν σχεδόν μονόδρομος για την κυβέρνηση, καθώς για κάθε νόμο περί αυθαιρέτων υπάρχει πάντα μπροστά ο «σκόπελος» του Συμβουλίου της Επικρατείας, τον οποίο ξεπέρασε μόνο ο νόμος 4178 που κρίθηκε συνταγματικός. Έτσι λοιπόν όλοι ψάχνουν αν τους συμφέρει και αν πρέπει να μπουν στον υφιστάμενο νόμο ή να περιμένουν τον πρώτο «αριστερό» νόμο περί αυθαιρέτων. Όμως οι αλλαγές μάλλον δεν κρίνονται πολύ μεγάλες από τους ενδιαφερόμενους και για αυτό – με την εξαίρεση ίσως συγκεκριμένων περιοχών, όπως στο Ηράκλειο Κρήτης – δεν βρίσκονται πολλοί στην πρώτη γραμμή υπεράσπισης του νομοσχεδίου.

Και εδώ πρέπει να τονίσουμε κάτι ακόμη: παρότι η κυβέρνηση υποστηρίζει ότι για το νομοσχέδιο είχαν συζητήσει με τους σχετικούς επιστημονικούς και συνδικαλιστικούς φορείς (το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας – ΤΕΕ, ο ΣΑΔΑΣ – Πανελλήνια Ένωση Αρχιτεκτόνων, ο Σύλλογος Πολιτικών Μηχανικών Ελλάδας – ΣΠΜΕ, επιστημονικοί φορείς όπως οι ΣΕΠΟΧ και ΣΕΜΠΧΑ, ΕΕΤΕΜ, ο Σύλλογος Συμβολαιογράφων, πολλοί Προϊστάμενοι Υπηρεσιών Δόμησης Αττικής και Διευθυντές Χωρικού Σχεδιασμού Αποκεντρωμένων Διοικήσεων) κανείς από όλους αυτούς δεν έχει βγει μέχρι στιγμής επισήμως να επιβεβαιώσει τις συζητήσεις και να υποστηρίξει τις ρυθμίσεις του νομοσχεδίου.

Έτσι η κυβέρνηση φαίνεται τις τελευταίες ημέρες να βρίσκεται υπό πίεση να «πάρει πίσω» σημαντικές ρυθμίσεις, όπως η ταυτότητα κτιρίου και η βεβαίωση μηχανικού στις μεταβιβάσεις, γεγονός που αν συμβεί θα σημαίνει ήττα του Υπουργείου αλλά και πραγματικό πισωγύρισμα στα θέματα δόμησης.

Ας δούμε όμως, πέρα από την επικοινωνιακή επιφάνεια των τελευταίων ημερών, όπως προβάλλεται κυρίως από την πλευρά όσων αντιδρούν, τι πραγματικά επιθυμεί να αλλάξει η κυβέρνηση στα επιμέρους θέματα που αφορά το νομοσχέδιο.

Συνοπτικά, το σχέδιο νόμου θα αποτελείται από τρία Κεφάλαια:
Κεφάλαιο Α: «Μηχανισμοί και Μέσα Ελέγχου της Ποιότητας του
Δομημένου Περιβάλλοντος»
Κεφάλαιο Β: «Πλαίσιο δόμησης» και
Κεφάλαιο Γ: «Αντιμετώπιση αυθαίρετης δόμησης».

Ειδικότερα οι αλλαγές που επέρχονται σε σχέση με το υφιστάμενο και εφαρμοζόμενο θα\εσμικό πλαίσιο αν θέμα έχουν ως εξής:

Κεφάλαιο Α

Στο πρώτο Κεφάλαιο, προβλέπονται οι Μηχανισμοί και τα Μέσα Ελέγχου της Ποιότητας του Δομημένου Περιβάλλοντος όπως παρακάτω:

Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος:

Πρόκειται για σύσταση νέας δομής το έργο της οποίας είναι η εποπτεία,  η προστασία, η μέριμνα και ο έλεγχος του δομημένου περιβάλλοντος. Οι Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) παραμένουν υπηρεσίες αδειοδότησης της δόμησης, ενώ τα Παρατηρητήρια Δομημένου Περιβάλλοντος ως νέες δομές:

• Αναλαμβάνουν  την μέριμνα, την προστασία και τον έλεγχο της ποιότητας του δομημένου περιβάλλοντος.
• Εποπτεύουν  την λειτουργία Επιτροπών που σχετίζονται με το περιβάλλον οι οποίες αποκεντρώνονται σε όλη την περιφέρεια. Οι εν λόγω Επιτροπές έχουν ως εξής :

1.  Συμβούλια Αρχιτεκτονικής
   2.    Επιτροπές Προσβασιμότητας,
   3.    Επιτροπές Κρίσεως Αυθαιρέτων

Ταυτότητα κτιρίου  (νέα διαδικασία)

Πρόκειται για ήδη νομοθετημένη πρόβλεψη αλλά που δεν έχει υλοποιηθεί μέχρι στιγμής. Η κυβέρνηση υποστηρίζει ότι θεσμοθετεί νέες διαδικασίες δημιουργίας, υποβολής, ενημέρωσης και περιοδικών ελέγχων της ταυτότητας των κτιρίων

Κεφάλαιο Β:

Το δεύτερο κεφάλαιο του νόμου ασχολείται με θέματα δόμησης, πολεοδόμησης και Τράπεζας Γης, προσπαθώντας, σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, να αντιμετωπίσει παθογένειες ετών.

Πλαίσιο Δόμησης

Υποκεφάλαιο Β1 : «Η παρακολούθηση υλοποίησης Πολεοδομικού Σχεδιασμού και το Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο»
Με δεδομένο το γεγονός ότι, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία και τις σχετικές μελέτες του ΤΕΕ, ο μέσος χρόνος ολοκλήρωσης ενός πολεοδομικού σχεδίου διαρκεί περισσότερο από 20 χρόνια, η κυβέρνηση υποστηρίζει ότι είναι απαραίτητο  να θεσπιστούν διαδικασίες που να αντιμετωπίζουν το συγκεκριμένο πρόβλημα το οποίο  αποτελεί σημαντική αιτία κατασκευής αυθαιρέτων. Για το σκοπό αυτό δημιουργούνται οι κάτωθι νέες διαδικασίες:

• Ηλεκτρονική Πολεοδομική Ταυτότητα Δήμου
  Πρόκειται για μία παντελώς νέα ηλεκτρονική υπηρεσία που δημιουργείται για πρώτη φορά. Αφορά τη δημιουργία ηλεκτρονικής πλατφόρμας, καταγραφής και επικαιροποίησης κάθε πληροφορίας που σχετίζεται με τη χωροταξική και πολεοδομική κατάσταση κάθε Δήμου  – Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) Σχέδια Χωρικής  Οργάνωσης Οικιστικών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ), Σχέδια Οικισμών, Ρυμοτομικά Σχέδια, Πράξεις Εφαρμογής, Ταυτότητα κοινοχρήστων χώρων Δήμων που βρίσκονται υπό απαλλοτρίωση με δικαστικές αποφάσεις κλπ.
• Επίσης, προβλέπεται η επίσπευση του πολεοδομικού σχεδιασμού με παρακολούθηση της εξέλιξης των διαδικασιών και της τήρησης συγκεκριμένων χρονοδιαγραμμάτων, μια διαδικασία η οποία θα εποπτεύεται από το Παρατηρητήριο – και αυτή είναι μια νέα διαδικασία
• Λειτουργία Τράπεζας δικαιωμάτων δόμησης και κοινοχρήστων χώρων με επανεργοποίηση του μηχανισμού   μεταφοράς συντελεστή δόμησης, προσαρμοσμένο στις απαιτήσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας και εξασφάλιση επιπλέον κοινοχρήστων χώρων και διατηρητέων κτιρίων μέσω του μηχανισμού αυτού. Η «Τράπεζα Γης» προβλέπονταν ήδη στο νόμο 4178 αλλά δεν είχε ακόμη εφαρμοστεί και η κυβέρνηση της αλλάζει κατεύθυνση προκειμένου να περιορίσει αφενός το εύρος της και να αυξήσει τα προβλεπόμενα έσοδα.
• Καθορισμός βαρυνόμενων και ωφελούμενων ακινήτων, προδιαγραφές καθορισμού ζωνών υποδοχής συντελεστή δόμησης (ΖΥΣ), και ζωνών αυξημένης επιβάρυνσης συντελεστή (ΖΑΕΣ), δράσεις περιβαλλοντικού ισοζυγίου σε ΖΑΕΣ με πολεοδομικά και περιβαλλοντικά κριτήρια.

Υποκεφάλαιο Β.2: «Διαδικασία Έκδοσης και Ελέγχου Υπηρεσιών Δόμησης»

-Άμεση αδειοδότηση οικοδομικών εργασιών με στόχο τον εκμηδενισμό του χρόνου αναμονής και καθυστέρησης, και εξάλειψη φαινομένων διαφθοράς και διαπλοκής (νέα διαδικασία).

Ο ηλεκτρονικός τρόπος έκδοσης Οικοδομικών Αδειών προβλέπεται ήδη από νόμο του 2011 αλλά δεν είχε εφαρμοστεί, λόγω καθυστέρησης της κυβέρνησης. Το ΥΠΕΝ έρχεται τώρα και αλλάζει το πλαίσιο, αλλά υποτίθεται με τον ίδιο στόχο: τη γρήγορη έκδοση αδειών και τον έλεγχο. Οι νέες προβλέψεις του νομοσχεδίου περιλαμβάνουν:

• Έκδοση οικοδομικής άδειας αμέσως μετά την ηλεκτρονική υποβολή φακέλου  που εμπεριέχει όλες τις απαιτούμενες μελέτες
• Υποχρεωτικό  και άμεσο έλεγχο όλων των οικονομικών αδειών από την πολιτεία (ΥΔΟΜ) κατ’ εφαρμογή του άρθρου 24 του Συντάγματος.
• Συγκεκριμένα θα απαιτούνται  3 μέρες για τον έλεγχο τοπογραφικού (όροι δόμησης συν εγκρίσεις), 15 μέρες για τον έλεγχο του διαγράμματος κάλυψης
• Υποχρεωτική προέγκριση για κτίρια άνω των 3000 m²  ιδιαίτερης περιβαλλοντικής αξίας
• Προαιρετική προέγκριση για όσους θεωρούν ότι εμπίπτουν σε αμφιλεγόμενες ή προβληματικές περιπτώσεις εφαρμογής διατάξεων πολεοδομικής νομοθεσίας (νέα διαδικασία)

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ:

Αντιμετώπιση Αυθαίρετης Δόμησης

Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, αυθαίρετο είναι το κτίριο που στερείται οικοδομικής άδειας και κατ’ επέκταση εγκεκριμένων μελετών (αρχιτεκτονικών, στατικών, μηχανολογικών). Κατά συνέπεια, σύμφωνα με κύκλους του Υπουργείου, η άρση του αυθαίρετου χαρακτήρα και η επαναφορά στη νομιμότητα του κτιρίου, απαιτεί την απόκτηση των προηγούμενων μελετών που θα εγγυώνται ότι το κτίριο:

• είναι ασφαλές (στατική επάρκεια, πυρασφάλεια)
• είναι λειτουργικό,
• είναι αισθητικά ενταγμένο στο περιβάλλον, και
• καλύπτει τις απαιτήσεις του πολεοδομικού σχεδιασμού ( υποδομές, δίκτυα, κοινόχρηστοι και κοινωφελείς  χώροι)

Για τους παραπάνω λόγους:

1. Μέσω γενναίας μείωσης προστίμου, η κυβέρνηση θέλει να επιδοτούνται η εκτέλεση εργασιών για αντισεισμική θωράκιση κτιρίων καθώς και η αισθητική τους προσαρμογή στους εκάστοτε μορφολογικούς κανόνες στους παραδοσιακούς οικισμούς, στα πλαίσια προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς.
2. Το ΥΠΕΝ επιδιώκει την πολεοδομική και περιβαλλοντική ένταξή των κτιρίων σε ένα περιβάλλον που να εγγυάται την ποιότητα, μέσω δράσεων του Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου.

Στόχος της Πολιτείας

Όπως τονίζουν πηγές του ΥΠΕΝ στην Greenagenda, στόχος της πολιτείας είναι η πλήρης καταγραφή του οικιστικού αποθέματος της χώρας ώστε όλα τα κτίσματα μέσω της τακτοποίησης και της άρσης του χαρακτήρα  του αυθαιρέτου, να αποκτούν τις προϋποθέσεις και τις απαιτήσεις της νομιμότητας. Για αυτό το σκοπό, λένε από το Υπουργείο, η κυβέρνηση υιοθετεί μια ανθρωποκεντρική -περιβαλλοντική -κοινωνική προσέγγιση και όχι μόνο εισπρακτική. Αυτό θα το επιτύχει με τις εξής προβλέψεις:

Θεσμοθέτηση διαδικασιών πρόληψης της αυθαίρετης δόμησης (που είναι μια νέα διαδικασία) μέσω:

• Δημιουργίας Μονάδων Κοινωνικής Κατοικίας για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των οικονομικώς αδύναμων ή αστέγων
• Σύνδεσης τιμολογίων οικοδομικών υλικών με τα Δελτία Αποστολής
• Εντοπισμού αυθαιρέτων με Σύστημα Τηλεπισκοπικής Περιοδικής Χαρτογράφησης
• Απαίτησης Έκδοσης Βεβαίωσης μηχανικού σε δικαιοπραξίες, εγγραπτέες πράξεις και άδειες λειτουργίας
• Έλεγχου βεβαίωσης για κάθε  δικαιοπραξία

Γίνεται ξεκάθαρο σε κάθε περίπτωση και πέρα από επιδιώξεις διαφόρων ότι Κόκκινη γραμμή – Ημερομηνία Ορόσημο για οποιαδήποτε τακτοποίηση αυθαιρέτου παραμένει σταθερά η 28η Ιουλίου 2011.

Μετά από την 28  Ιουλίου 2011, δεν επιτρέπεται  καμία ανοχή. Προβλέπεται   άμεση κατεδάφιση για αυθαίρετα που εντοπίζονται  από το Παρατηρητήριο,  κατά την φάση κατασκευής, με πόρους που θα προέρχονται από τα ίδια  τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης. Για τα κτίρια που εντοπίζονται αφού έχουν ανεγερθεί, το πρόστιμο ανέγερσης από 30% που είναι σήμερα εκτοξεύεται στο 100% της αντικειμενικής αξίας του κτιρίου, και στις περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές στο 150%. Τα πρόστιμα διατήρησης, για όσο καιρό διατηρούνται μέχρι να προγραμματιστεί και να υλοποιηθεί η κατεδάφιση τους, εκτοξεύονται από 5% στο 50%. Για πρώτη φορά θεσμοθετείται η ηλεκτρονική καταγραφή της όλης διαδικασίας από τον εντοπισμό  μέχρι την κατεδάφιση κάθε αυθαιρέτου, η οποία είναι προσβάσιμη από κάθε πολίτη.

Πριν την 28η Ιουλίου του 2011

Στόχος η  πλήρης καταγραφή του οικιστικού αποθέματος της χώρας και η  τακτοποίηση των αυθαιρέτων όχι με εισπρακτικά κριτήρια, αλλά με κοινωνικά και περιβαλλοντικά κριτήρια λαμβάνοντας υπόψη  αφενός τις δεδομένες οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες της χώρας μας, αφετέρου το γεγονός ότι η προσπάθεια τακτοποίησης είχε ξεκινήσει ήδη από το 2011, με συγκεκριμένους όρους και προϋποθέσεις στην οποία έχουν ήδη υπαχθεί περίπου 1.000.000 κτίρια. Προς το σκοπό αυτό:

• Παρατείνεται ο χρόνος τακτοποίησης κατά 2 χρόνια με κλιμακούμενη αυξανόμενη διαφοροποίηση του προστίμου ανάλογα με το 6μηνο υπαγωγής
• Εξακολουθούν να ισχύουν οι απαγορεύσεις υπαγωγής των αυθαιρέτων που βρίσκονται σε αιγιαλούς, δάση, ρέματα, κοινόχρηστους χώρους, αρχαιολογικούς χώρους κλπ,
• Μειώνονται στο μισό τα παράβολα για την υπαγωγή
• Αυξάνονται οι δόσεις από 60 σε 80
• Αυξάνονται τα πρόστιμα σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές (περιοχές NATURA, παραδοσιακοί οικισμοί κλπ)
• Διευρύνονται τα κοινωνικά κριτήρια με αναστολή καταβολής των δόσεων σε μακροχρόνια άνεργους, δικαιούχους επιδόματος κοινωνικής αλληλεγγύης, υπερχρεωμένα φυσικά πρόσωπα που η κύρια κατοικία τους έχει εξαιρεθεί από την εκποίηση με δικαστική απόφαση σύμφωνα με τον νόμο 3869/2010

– Μειώνονται τα πρόστιμα για:

• Αυθαίρετες κατοικίες που έχουν κατασκευασθεί μεταξύ 1983-1993
• Αυθαίρετα σε περιοχές εκτός σχεδίου στις οποίες εκκρεμεί η πολεοδομική μελέτη
• Στάσιμους οικισμούς κάτω των 500 κατοίκων που δεν είναι παραλιακοί και κοντά σε χιονοδρομικά κέντρα και που έχουν κατασκευασθεί πριν το 1983
• Υπόγεια, σοφίτες, πατάρια κτιρίων

του Θοδωρή Καραουλάνη
αναδημοσίευση από GreenAgenda.gr